Rakennusblogeissa budjetista puhumiseen on eri tyylejä. Jotkut eivät raota budjettia ollenkaan, toiset kertovat jotakin ja osa täysin avoimesti kaikki kustannukset. Miehen kanssa keskustelimme budjetin jakamisesta, ja totesimme että mitä sitä salailemaan. Kaikki varmaankin ymmärtävät, että taloprojektin kustannusarvio ei ole sama asia kuin lainan määrä. Eli meillä joko on koko talon verran velkaa, ei ollenkaan velkaa (dream on..) tai sitten jotain siltä väliltä. Kyllä me toki voidaan ystävien kesken lainojen määrästäkin puhua jos jotakuta kiinnostaa. Suomalaisilla vaan tuntuu olevan sellainen mentaliteetti, että rahasta ei sovi keskustella.
Julkaisin tässä kohdin talomme budjetin erittelyn, ja pian julkaisemisen jälkeen mies alkoi miettimään, että mitä jos blogilla on sittenkin lukijoita meidän urakoitsijaehdokkaista ja hinnat urakoille muodostuvat budjetin perusteella. Lopputuloksena oli, että tähän jo tuotu budjettierittely piti poistaa. Keräämme sen sijaan Budjetti -välilehdelle taloprojektin edetessä kustannustietoja suhteessa budjettiin sekä Rahanmenoa -välilehdelle tietoa kaikista toteutuneista kustannuksista. Näin pystymme antamaan tuleville rakentajille tietoa kustannuksista ottamatta sitä riskiä, että se vaarantaisi omaa budjettiamme.
Eniten meitä jännittää se, että hyväksyykö pankki kustannusarviotamme. Tapaaminen on ensi maanantaina ja vasta silloin kuulemme saammeko lopullisesti vihreää valoa vai emme. Jos he arvioivat budjettimme olevan pielessä, joudumme hakemaan lainaa muista pankeista tai miettimään talon pienentämistä. Toivomme todella, että näin ei tule tapahtumaan.
Talobudjettimme on 300 000€, sisältäen liittymät, mutta ei tontin ostohintaa. Kertauksen vuoksi: rakennamme kaksikerroksisen puutalon pääosin omin käsin (säältä suojaan -asennus tulee Kastellilta). Talomme on kerrosalaltaan noin 230m2 ja huoneistoalaltaan jotakuinkin 197m2. Tästä noin 19m2 (huoneistoalaa) on autotallimaista varasto/harrastetilaa, joka on kuitenkin asuinrakennuksen osana eikä sinne voi ajaa autoa sisään. Lisäksi on tarkoitus tehdä kahden auton kylmä katos, joko samaan aikaan talon kanssa tai myöhemmin.
Kustannuslaskureista olen käyttänyt KotiOptimia, Osuuspankin kustannuslaskuria, SuomiRakentaa sekä TaloPeliä. Näillä kustannuslaskureilla hankkeemme budjetti oli jotakin 280 000-370 000 euron välillä. Oman työn osuuden rahallista arviota eivät kaikki laskurit antaneet. Paljon puhutaan myös keskiarvoisista rakentamisen kustannuksista, 1500-2000€/m2, kun itse rakennetaan. Toisinaan käytetään myös suuntaa antavia laskukaavoja "talopaketti x 3-4". Talopaketin hinta on meillä vielä muutosten vuoksi laskematta talotoimittajan puolesta, mutta arviomme mukaan se on noin 92 000€. Jos se kerrotaan kolmella, tulee 276 000€. Jos taas jaamme budjettimme kerrosalaneliöillä, saamme neliöhinnaksi 1300€. Tämä on monen mielestä alakanttiin budjetoitu. Mekin tiedostamme, että budjetti on jossain määrin turhan tiukaksi tehty, kuten suunnitteluosio. Talo vaan sattui paisumaan kuin pullataikina, ja me (niinkuin monet muutkin rakentajat) olemme optimistisia että kyllähän me säästetään tuosta ja tuosta..
Minusta ihan hyvältä näyttävä budjetti. Itse laitoin näkyville vain toteutuneet kulut, sillä budjetissa näkyvä ehkä vähän yläkanttiin laitettu summa olisi ehkä kannustanut urakoitsijaa laskuttamaan juuri sen summan.
VastaaPoistaSuunnittelukuluissa niputin yhteen samaksi summaksi arkkitehdin + vastaavan mestarin + rakennesuunnittelijan + lvv-suunnittelijan + kkv-valvojan palkkiot. Eipä tarvinnut sitten keneltäkään lupia kysellä, kun kenenkään omat summat eivät näkyneet suoraan omalla rivillään.
Pelivara teiltä puuttuu kokonaan? Esim. meillä toteutunut summa oli noin 10% suurempi kuin mitä oli budjetoitu. Itse asiassa todellinen budjettiylitys oli suurempikin kuin 10%, sillä ensin pelivara syötiin kokonaan, ja vielä sittenkin budjetti ylittyi sen 10%.
Meillä tehtiin 2 kerroksinen puutalo kellarilla 3 kerrokseen, lämpimiä neliöitä yht. 241m2.
Hei Mika! :)
PoistaMietimme itse samaa, että emme haluaisi budjetin julkaisun vaikuttavan urakointien hintoihin. Emme kuitenkaan ole kertoneet blogin nimeä urakoitsijaehdokkaille, eikä mainosteta blogia muutenkaan, joten luotamme että ei tätä kukaan lue ;) Tarvittaessa ajattelin voivani piilottaa budjetin blogista väliaikaisesti, jos kilpailutan jotakin urakkaa ja haluan blogista kertoa enemmän.
Ajattelin myös vastaavien ynnä muiden summien niputtamista, mutta meillä summa olisi noille kaikille yhteensä niin pieni että voisi aiheuttaa hämmennystä, ja sitten niistä tulisi kuitenkin kysymyksiä :) Toinen syy, että haluaisin ne erotella, on juuri se syy miksi myös koko budjetinkin haluan julkaista - antaakseni muille rakentamista suunnitteleville mahdollisimman tarkkoja ja eriteltyjä summia koko prosessin ajalta.
Olet oikeassa, pelivaraa ei ole ollenkaan. Juuri se tässä budjetissa hirvittääkin. Suunnittelimme aluksi kustannusarvioltaan noin 270 000 euron taloa, johon sitten jäisi vähän pelivaraa. Pohjapiirroksen ongelmat ja nälän kasvaminen syödessä sai talon koon kasvamaan siten, että pelivaraa ei ole. Nyt sitten heitetään kolikkoa (jos pankki lähtee mukaan) ja katsotaan kuinka käy. Kuten sanoin tekstissäkin, en suosittele muille :)
Kiva kun kommentoit :)
Isäntä luki Mikan kommentin ja tuli lopulta myös siihen tulokseen että oman edun vuoksi on parasta vielä pitää urakoihin budjetoidut tiedot pimennossa ja lisätä niitä sitä mukaa kun summat toteutuvat. Poistin siis erittelyn, mutta kokonaisbudjetin tiedot jätämme näkyviin.
VastaaPoistaHei vielä,
VastaaPoistaHienoa jos laitatte toteutuneita kuluja tänne, minusta niistä on aina apua toisille rakentajille, jotka joutuvat pähkäilemään mitä mikäkin maksaa, ja eihän sitä ikinä etukäteen tarkkaan voi tietää...
Kun nyt sitten maanantaina käytte pankissa, niin pitäisikö teidän vaan rohkeasti lisätä nykyisen budjetin päälle jonkinlainen pelivara? Jos ei sitä tarvitse, ei siitä sitten tule kulujakaan (käytännössä mitään). Tai jos sitä tarvitsee, eikä yhtään lainavaltuuden muodossa olevaa pelivaraa ole alun perin neuvoteltu pankin kanssa, niin onko sitten siinä tilassa teillä joku muu rahoitusmuoto, jos yllättäviä menoja rakentamisen aikana kuitenkin jostain syystä tulee? Eli ajan tässä takaa nyt sitä, ettei tulisi sitten sitä tilannetta, että rakentamisen loppupuolella joutuisi hakemaan lisälainaa pankista. Silloin nimittäin pankilla on usein tapana rahastaa. Lisälainasta peritään täydet lainannostokulut, ja lisäksi kokonaislainan korko voi nousta.
Itse kun aloin rakentamaan, sain ainakin yhden kielteisen rahoituspäätöksen. Kun työkseni olen pankkien kanssa aika paljon tekemisissä, en nyt viitsi kirjoittaa pankin nimeä tähän. Sitten sen jälkeen kävi vielä niin, että pitkään omana pankkina ollut "pankki A" vaihtui "pankki B:hen", koska kilpaileva pankki antoi parempi korkoisen rakennuslainan mitä oma pankki. Ja kun rakentaminen oli lopussa (valmiusaste 96%), niin siinä kohtaa kilpailutin pankit ja rakennuslainan vielä uudestaan. Ja pankki vaihtui taas - samasta syystä kuin ekalla kertaa, eli korko laski. Nyt ollaan siis takaisin "pankki A:n" asiakkaita. Eli eri pankit näköjään arvioivat korkomarginaaleja vähän eri tavalla. Ja yksi pankki antoi kokonaan kielteisen lainapäätöksen :-)
Olen pankille ilmoittanut halukkuutemme varautua budjetissa 10 000 euron edestä yllättäviin menoihin kustannusarvion päälle, eli niin että kokonaiskustannusarvio olisi 310 000. Katsotaan, mitä tähän sanovat. Tarvittaessa mennään toiseen pankkiin.
PoistaOn myös olemassa se vaihtoehto, että teemme valmiiksi vain alakerran ennen muuttoa, sillä alakerrassa on käytännössä kaikki tarvittava yksi makuuhuone mukaan lukien.
Lainojen kilpailuttaminen kuulostaa erittäin järkevältä, täytyy ottaa harkintaan kunhan taloa päästään tekemään.
Tämä oli hyvä kirjoitus. On ainakin kiva kuulla, miten paljon heittoa muut ovat saaneet noilla netin laskureilla. Itsekin olen niitä käyttänyt ja heittoa on todella paljon (kans joku 100 000e).
VastaaPoistaOn siis todella vaikeaa ei-ammattilaisena ymmärtää, mihin sitten luottaa vaiko ihanko vaan sitten randomisti laskea arviosta keskiarvo.
Me olemme suunnitelleet, että lähdemme hakemaan lainaa pankista pääsuunnittelijan tekemällä kustannusarviolla. Siihen toki tarvitaan, että ekana on suunniteltu/valittu talo, pyydetty ihan oikeat tarjoukset talotehtailta ja arvioitu talon ulkopuolelle menevä summa.
Ehkä pankista voisi saada tätäkin ennen alustavan lainalupauksen. En tiedä, olisiko tätä järkeä hakea etukäteen ja miten summittaisella budjetilla.
Mielessä on myös tuo pelivara. Olen itse ajatellut, että ehkä pankista pitäisi hakea erillinen "varalaina" 10% rakennusbudjetista.
Me haimme heti taloa suunniteltaessa alustavan lainalupauksen, jonka perusteella pystyimme arvioimaan minkä kokoiseen taloon on varaa. Lainalupauksen saimme sillä, että meillä oli mietittynä suurinpiirtein talon koko ja se, tuleeko puu/kivitalo, kuinka monimuotoinen pohja ja nämä perustiedot jotka ainakin vaikuttavat hintaan (kerrosluku, lämmitys, tulisijojen määrä jne). Eli lähinnä alustava ajatus talosta. Tässä vaiheessa hiukan liioittelimme (tai luulimme liioittelevamme) talon kokoa, sillä halusimme tietää ns maksimi lainanmäärän.
PoistaSitten kilpailutimme talopaketit ja aloimme tosissaan suunnittelemaan. Lopullisen lainapäätöksen saamme talon kustannusarviota vastaan. Pääsuunnittelijan kustannusarvio on ainakin pätevä, mutta meidän pankillemme riitti oikein hyvin myös TaloPelillä itse tehty kustannusarvio. Se noudattaa Talo2000-nimikkeistöä, ja on kuulemma hyvinkin usein käytetty lainahakemuksissa. Maksoi noin 50e/kk, että sai tulostaa arvion TaloPelistä. En koe TaloPelin arviota hyödyllisenä rakentamisen aikaisena kustannustenhallintavälineenä, sillä se ei ole kovin yksityiskohtainen, eikä meidän osaltamme vastannut sitä mitä talopaketti oikeasti maksaa. Mutta pankille se kelpasi, ja olemme tehneet itseämme varten oman erittelyn eri otsikoilla, juur eri laskureita hyödyntäen ja vastaavan mestarin pienellä kommentoinnilla.
En oikein osaa sanoa, olisiko hyödyllistä hakea erillinen varalaina vai ainoastaan tehdä kustannusarvio siten että siellä on jo arvioitu pelivaran tarve. Nyt siis meille pankissa neuvottiin tekemään kustannusarvio sellaiseksi, että loppusumma on juuri se jonka perusteella laina haetaan. Voi olla vaikea saada erillinen laina perusteella "jos tarvitaan". Silloinhan lainalla ei ole perusteita myöntämisvaiheessa. Suosittelisin teitä tekemään suoraan kustannusarvio sille summalle jossa on jo pelivara mukana. Harvemmin pankit hylkäävät lainahakemuksen siksi, että talo arvioidaan liian kalliiksi (jos siis oma maksukyky ei siihen nähden ylity), vaan hakemuksia hylätään siksi että kustannusarvio ei ole realistinen/tarpeeksi suuri että talon ylipäätään saisi sillä rahalla rakennettua. Ensin voisi toki olla hyvä käydä jo alustavaa päätöstä hakemassa, on ainakin yhteys pankkiin avattu. Heillä voi olla mielipide myös esim oman asunnon myyntiin, jos sellainen on. Meidän piti myydä omamme ennen lainan nostamista, joten hoidettiin se jo alta pois.